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北京部分商住二手房成“负资产” 卖房款不够偿还贷款

2020-05-22 14:18来源:本站 作者:jimei 点击:

近来,我国证券报记者造访北京多个商住所楼盘发现,绝大大都商住二手房楼盘成交价比较2017年3月高位时几近腰斩,不少业主因着急出手不得不再三降价,所卖房款乃至已无法归还当年的银行告贷。

2017年3月26日,北京市住所和城乡建造委员会出台《关于进一步加强商业、工作类项目办理的布告》,自此商住所全面限购。现在,限购方针出台3年有余,成交量比较峰值跌落超越95%。

价格现腰斩

“除了特别好的地段,北京二手商住所多半以上成交价跌了50%左右。现在大都二手商住所成交价格和2012年前后价格差不多。”一位在北京从事商住所生意近10年的中介人士对我国证券报记者表明,“限购方针出台前,同一地段的商住所价格与住所平起平坐。3年过去了,住所尽管也限购,可是价格依然小幅攀升,商住所价格却呈现大幅跌落,现在均价遍及不及同一地段住所价格的一半。”

2017年3月限购方针出台前,个人生意商住所能够正常告贷,许多出资者其时告贷份额超越六成。跟着房价跌落过半,现在市值现已达不到银行告贷总额。换句话说,即使卖完房子,也无法悉数归还其时的银行告贷,导致许多房源无法正常免除银行质押。

在近期成交的商住二手房中,上述现象举目皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例,我国证券报记者查询该小区最新成交记载发现,业主此前购买单价为3.5万元/平方米,现在实践成交价为1.9万元/平方米,成交价与房子原值比较跌幅挨近50%。因为业主银行告贷份额较高,其实践收到购房者交给的悉数房款后,依然不行银行告贷归还额。中介不得不别的掌管签定三方协议,以告贷方法让购房者多交给一部分现金给业主,用于归还银行告贷以免除质押。

“假如不是着急用钱,不或许这么割肉卖掉,赔得实在太多了。”多位在近期出售商住所的业主对我国证券报记者表明,“其时买这种房子的人,一部分是为了出资,还有一部分是没有购买住所资历的人买来自住。其时不限购,既能够自在生意,也能够高份额告贷,所以身边许多经商的人都挑选买这类房子。现在着急用钱,赔得再多也要出手。”

不能告贷是主因

针对形成上述问题的原因,我国证券报记者多方采访了解到,限购方针出台后,商住所只能全款购买,购买门槛进步,卖房的人远远多于购买者,供需失衡,是导致价格大幅跌落的主要原因。此外,限购方针施行以来,商住所的工作特点被进一步清晰,寓居功用被淡化,此前流入商住所的热钱逐步退出,也是商住所价格继续走低的一大原因。

限购方针规定,北京地区二手商住所需求公司或交税、社保缴足5年的个人出资者全款购买。一手商住所则只能由公司全款购买,个人不能购买。但在许多中介的协助下,个人经过注册空壳公司也能够购买一手商住所。为了进一步约束此类投机现象,政府对许多商住所新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求,有的楼盘土地出让时要求商住所单套最小面积不得小于200-500平方米。进一步进步准入门槛,使得购房者需求进一步被遏止。

“许多商住所其时在建的时分,打的便是擦边球。无论是容积率、密度、物业办理、全体环境仍是装饰、配套都是依照住所规范制作的。不少商住所是民水、民电、有燃气。除了无法落户、上学以及产权不是70年外,和普通住所没有差异。所以约束方针出台前,小户型商住所特别简单卖。”多位商住所出售人员对我国证券报记者表明。

“其时公司的出售都喜爱去商住所楼盘卖房子,因为能够告贷,又不限购,且一居室小户型许多。只需地段和开发商略微有点亮点,特别简单卖,根本便是一抢而空。每个商住所出售都能够很轻松地做到百万以上的出售成绩。”回想当年商住所出售盛况,某头部房产中介出售王红依然难掩激动。

在低首付、高告贷、低总价、不限购、可寓居等多重利好要素招引下,本来用于工作特点的商住所,逐步成为住所的替代品,出售价格也一路水涨船高。限购方针出台前,商住所价格在短短的几年时刻,价格翻了一倍,与同一地段住所平起平坐。商住所出售之炽热,可见一斑。

“2017年3月限购方针出台后,前期卖商住所的出售在接下来的一年里,根本什么也没干,都在处理胶葛和退成绩。最多的出售退了200万成绩。”王红介绍,“我自己退了50万成绩。限购方针忽然出台,因为归于合同中的不可抗力,许多本来有资质的客户也纷纷表明不要了,这类胶葛一向继续到楼盘清盘停止。”

捡漏房源增多

我国证券报记者调研发现,现在挂牌卖出的二手商住所同一小区报价相差巨大,报价单价高的房源比单价低的房源高出一倍不止。

“现在商住所的行情是,假如着急卖,必须得降价。挂高的都是不着急卖的。”坐落六环外某商住所出售中介对我国证券报记者表明,“商住所业主中很大一部分归于私家业主,受疫情影响,这类业主许多着急用钱,变现需求空前。这导致近期许多商住所楼盘呈现捡漏房源,为了赶快成交,挂牌价格一降再降。”

据了解,在疫情期间,许多中介为了招引购房者,改进了前期出售方针,要求房源报价与实在成交价之间的不同不能超越3%,不然出售人员成绩将受到影响。在此布景下,着急出售的房源成交价和报价之间的距离被再三缩小,导致捡漏房源激增。“接近签约的房源体系报价根本没有水分了。”

但有意思的是,记者造访了解到,现在在售的新盘商住所中,有的依然能够卖给个人,价格远远高于同地段商住二手房均价。出售人员泄漏,限购方针出台前,开发商或许预见到有限购方针出台,有备无患,将其时还在建造的新房悉数过户到了内部职工名下,提早走了网签程序。房子建好后,因为地段好、精装饰、不占用购房资质、还能够卖给个人,所以价格比同地段二手商住所高出一倍不止。“这类房子比较稀缺,归于特别时期的特别产品,假如跟同地段住所比,也算是一种捡漏。”上述出售表明。

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